Да, действительно ипотечные банки не любят одобрять ипотеку под объекты недвижимости, в которых доли в праве собственности принадлежат несовершеннолетним детям.
Но, продать квартиру, где есть доли у несовершеннолетних, и одновременно выделить доли своим детям в приобретаемой квартире в строящемся доме родители не смогут, потому что, заключая договор долевого участия (или уступки прав требования) на квартиру в строящемся доме, автор вопроса приобретает только права требования квартиры в доме-новостройке, а не сам объект недвижимости – квартиру.
Объект недвижимости в доме-новостройке будет создан в результате строительства, когда дом введут в эксплуатацию. После чего квартиру в нем можно будет поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Росреестре, а также залог (ипотеку) в пользу ипотечного банка.
На основании вышеизложенного получается, что у несовершеннолетних в настоящий момент есть доли в праве собственности в объекте недвижимости (квартире), приобретенные на средства маткапитала. Но в результате сделки по продаже такой квартиры на имя несовершеннолетних автором вопроса не планируется одновременное приобретение на имя детей долей в другой недвижимости, т.е. в другой квартире.
В лучшем случае после продажи долей в недвижимости у каждого несовершеннолетнего будет право требования доли в квартире в строящемся доме, а право собственности детей будет регистрироваться в Росреестре позднее, уже после завершения строительства дома. Да и то при условии, что дом будет достроен застройщиком, а родители детей потом не передумают оформлять на них доли в праве собственности в новой квартире.
С позиции органов опеки и попечительства (далее – ООиП) изложенная ситуация является значительным рисковым фактором при принятии решения об одобрении сделки с имуществом несовершеннолетних.
Критерии оценки ООиП рисков и условий при совершении сделки по отчуждению жилого помещения перечислены в § 3.3 Методических рекомендаций по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка, утвержденных письмом Минпросвещения России от 23.12.2021 № 07-7890.
В частности, согласно указанным рекомендациям при рассмотрении отдельно планируемой сделки об отчуждении жилого помещения несовершеннолетнего ООиП должны руководствоваться: целями отчуждения квартиры (доли в праве собственности на квартиру);
условиями отчуждения (возмездность, соответствие цены сделки рыночным условиям, короткие сроки оплаты, переход права собственности на квартиру к покупателю только после получения расчета по сделке);
направлением средств от сделки на удовлетворение интересов ребенка и приобретение в собственность ребенка иного жилого помещения, взамен отчуждаемого без ухудшения имущественного положения ребенка;
выявлением дополнительных выгод для несовершеннолетнего от сделки.
При решении указанных вопросов неизбежным условием предоставления ООиП предварительного разрешения на сделку должно выступать приобретение на вырученные от продажи имущества несовершеннолетнего средства иного имущества (жилого помещения) либо зачисления денежных средств на счет несовершеннолетнего с последующим использованием этих средств на приобретение имущества в собственность ребенка.
При этом отсутствие у несовершеннолетнего иного жилого помещения, в котором несовершеннолетний сможет проживать в случае продажи жилого помещения по сделке, на которую испрашивается разрешение ООиП, является значительным рисковым фактором при принятии решения об одобрении сделки с имуществом несовершеннолетнего.
Исходя из данных разъяснений, приходим к выводу о возможности отказа в предоставлении ООиП предварительного разрешения на сделки по отчуждению жилых помещений до наделения правом на данное жилое помещение в соответствующей доле несовершеннолетнего ребенка.
«Например, нарушение прав несовершеннолетнего может выясниться при обращении родителей в ООиП за выдачей предварительного разрешения на продажу жилого помещения несовершеннолетнего с целью вложить вырученные денежные средства в приобретение иного жилого помещения с дополнительными источниками финансирования в виде кредитных средств под залог приобретаемого жилого помещения. Чаще всего в таких сложных сделках не учитываются права ребенка, для продажи его жилого помещения родители получают предварительное разрешение ООиП, однако в новом жилом помещении не наделяют ребенка правом собственности ввиду требований кредитных организаций, не желающих принимать в залог жилое помещение, обремененное правами несовершеннолетних детей.
ООиП рекомендуется в таких случаях предоставлять предварительное разрешение на продажу жилого помещения несовершеннолетнего только при условии наделения ребенка правом собственности в жилом помещении, приобретаемом взамен, с обязательным установлением доли в праве собственности, соразмерной денежным средствам ребенка от продажи предыдущего жилого помещения и доли, причитающейся на средства материнского (семейного) капитала. Обременение нового жилого помещения ипотекой в пользу кредитной организации выступает существенным рисковым фактором, который должен получить самостоятельную оценку ООиП, поскольку отчуждаемое жилое помещение несовершеннолетнего, как правило, не обременено кредитными обязательствами» (§ 3.4 Методических рекомендаций по вопросам выдачи органами опеки и попечительства предварительных разрешений на осуществление имущественных прав ребенка).
Отказ ООиП в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное ООиП, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором (ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
